A avut loc o creștere “semnificativă” a numărului de locuințe evaluate la mai puțin decât ceea ce au fost de acord să plătească cumpărătorii, au spus cei mai mari consultanți ipotecari din Marea Britanie.
Aceste “evaluări subestimate”, de către creditori, pot însemna că cumpărătorii trebuie să plătească mii de lire sterline extra, în avans, pentru a completa tranzactia de cumparare.
Agenții imobiliari, Emoov, au spus că asta reflectă parerea inspectorilor imobiliari (surveyors) care prezic o prabusire a pietei imbiliare.
UK Finance a declarat că creditorii, pe care îi reprezintă, au dreptul să se asigure că valoarea proprietăților sunt reale.
Down valuations
- După ce un cumpărător este de acord cu prețul casei cu un vânzător, furnizorul ipotecar trimite un inspector pentru a verifica valoarea proprietăți.
- Inspectorul, angajat de furnizorul de credite ipotecare, analizează prețul de vânzare al proprietăților similare la nivel local, condițiile de piață din zonă și starea actuală a proprietății.
- Dacă inspectorul consideră că proprietatea valoreaza mai puțin decât prețul de vânzare convenit, de exemplu cu 10.000 de lire sterline, acest lucru este cunoscut sub numele de “down valuation”.
- Asta înseamnă că în cazul în care cumpărătorul nu poate negocia cu vânzătorul un nou preț pentru casă sau proprietate, va trebui să plateasca încă 10 000 de lire sterline din buzunar sau riscă să piarda tranzactia .
- Cei cu cele mai mici depozite și care și-au remortgage casa după ce au efectuat lucrări de renovare sunt cel mai probabil afectați de evaluări scazute.
1 Comment
Mortgage
Ce reprezinta creditul ipotecar (“mortgage”)
Creditul ipotecar este, prin definitie, un credit pe care il poti lua cu imprumut si pe care te angajezi sa-l platesti pe o durata de timp prestabilita, adaugand la aceasta si plata dobanzii aferente. Rambursarea la timp si respectarea clauzelor specificate in contractul de imprumut
sunt asigurate chiar de bunul pentru care s-a solicitat imprumutul, in acest caz, un bun imobiliar. In cazul nerespectarii clauzelor contractuale se trece la desproprietarirea celui care a solicitat imprumutul si trecrea imobilului in proprietatea creditorului care a acordat imprumutul.
Tipuri de credit imobiliar
In UK exista la ora actuala 4 tipuri principale de credit imobiliar.
– “fixed rate mortage” = rata dobanzii ramane aceeasi pentru o perioada de timp prestabilita, de obicei 2, 3, 4, 5 sau 10 ani. Creditele imobiliare cu rata fixa, care se extind pe mai mult de 5 ani, sunt mai scumpe si implica taxe mai mari in cazul unei rambursari inainte de termen
-“capped rate mortage” = similara cu creditul cu rata fixa, dar in acest caz dobanda, desi nu poate depasi o valoare prestabilita, poate cobora sub aceasta. De cele mai multe ori o rata minima este impusa de la inceput. Rata fixa a dobanzii este oferita de obicei pentru o perioada de 2, 3, 4 sau 5 ani
-“discount rate mortgage” = ofera o dobanda redusa cu pana la 2% de obicei, pe o perioada de timp prestabilita (1-5 ani)
-“cashback mortgage” = aceast tip ofera o suma de bani cu valoarea a 5% (de obicei) din avansul platit
Alte tipuri de credit imobiliar sunt:
-Self Cert Mortgage = creditorul foloseste informatia oferita de catre client cu privire la venitul acestuia (din diferite surse) pentru a calcula suma ce poate fi imprumutata. Self Certification Mortgages (“self cert” mortgages) sunt oferite persoanelor angajate sau de tip “self employed” care isi permit sa plateasca un avans dar nu pot produce documente justificatoare, care sa dovedeasca un venit lunar constant (este cazul persoanelor al caror venit este realizat in mare parte din bonusuri si comisioane, sau alte surse nedeclarate). Acest tip de credit imobiliar ofera insa o rata a dobanzii mai mare decat in cazul celorlalte credite.
-100% Mortgages = De obicei creditorul cere clientului un deposit, o suma de bani in avans care sa acopere un anumit procent din valoarea imobilului cumparat, pentru a-si proteja astfel imprumutul acordat si pentru a avea garantia restituirii acestuia conform cu clauzele contractuale. “100% mortgages” insa nu necesita nici un deposit din partea solicitantului si sunt oferite celor care cumpara un imobil pentru prima data (“first time buyers”), dar au o mai mare rata a dobanzii decat celelalte tipuri de credit
-Together/Plus Mortgages = asemenatoare cu 100% mortgages dar pot oferi pana la 125% din valoarea imobilului.
-Buy-to-let mortgages= acest tip de credite reprezinta cel mai mare risc din partea celui care solicita imprumutul. La baza acestui proces se afla intentia individului de a lua un credit cu imprumut de la banca, in vederea achizitionarii unui imobil pe care il va scoate pe piata spre inchiriere, in speranta de a-si recupera banii cu care sa ramburseze ulterior creditul primit. riscul rezida in aceea ca piata imobiliara este in continua fluctuatie si nu exista nici o garantie ca venitul din chirii va fi suficient ca sa acopere plata integrala a creditului.
Luand credit imobiliar pentru prima data
Sunt trei lucruri importante pe care trebuie sa le faceti atunci cand se pune problema solicitarii unui credit imobiliar:
-gasiti tipul de credit care sa se potriveasca situatiei dvs personale(financiare, economice, familiale etc)
-imprumutati o suma de bani pe care sa fiti siguri ca o puteti plati in timp,
-ganditi in perspectiva luand in calcul toate schimbarile posibile de circumstante, care pot afecta plata imprumutului (ex. unul dintre parteneri isi pierde locul de munca si nu mai poate contribui la plata imprumutului; cresterea dobanzii bancare etc)
Exista multe companii financiare si banci care ofera credite imobiliare. Multe dintre acestea pun la dispozitia noilor veniti oferte atragatoare. Pentru solicitarea unui credit imobiliar puteti aborda in mod direct diferitele banci / companii financiare sau puteti recurge la serviciile unui “mortgage broker” care va pune la dispozitie o gama larga de optiuni si va poate ajuta sa faceti alegerea corecta, pe masura situatiei dvs financiare. Orice varianta ati alege, inainte de a lua o decizie, trebuie sa cereti informatii despre:
-costul creditului incluzand dobanda;
-suma pe care va trebui sa o platiti lunar;
-alte taxe pe care s-ar putea sa le platiti;
-conditiile pe care vi le impune un anumit tip de imprumut;
-ce se intampla in cazul in care vreti sa renuntati la imprumut etc.
Cat de mult credit puteti solicita
Creditorii analizeaza situatia dvs personala si financiara inainte de a acorda un imprumut. Ei iau in consideratie toate aspectele personale care ar putea influenta respectarea clauzelor contractuale si care decid posibilitatea individului de a onora platile lunare, facute in scopul rambursarii creditului. De obicei bancile ofera un credit maxim de 3xsalariul individual impozabil (inainte de taxe) si iau in consideratie:
– existenta unor bonusuri, comisioane care se adauga la salariul anual (desi, aceaste reprezentand un venit negarantat si fara durata precisa, creditorii iau in consideratie doar jumatate din suma castigata din astfel de venituri auxiliare)
– existenta unor alte datorii catre alti creditori (imprumuturi anterioare), caz in care suma oferita drept credit va fi afectata negativ
– alte aspecte finaciare si personale, dupa caz.
De aceea multi creditori ofera clientilor un “affordability assessment” calculand suma pe care ar putea sa o ofere drept credit pe baza:
-venitului personal total
-altor datorii finaciare (carti de credit ce trebuie platite regulat, alte imprumuturi etc)
-costurilor de intretinere personale si cele asociate cu spatiul imobiliar locuit etc
NB: Nu va grabiti sa declarati un venit mai mare decat cel real, in speranta ca veti obtine un credit mai mare de la banca. Daca cifrele declarate nu sunt adevarate, veti sfarsi prin a lua cu imprumut un credit pe care nu il veti putea plati inapoi, deoarece sumele pe baza carora s-a calculat creditul dvs nu sunt reale, iar prin urmare nici sansele de a rambursa imprumutul nu vor fi reale. In plus comiteti o frauda financiara si va puteti alege cu dosar penal. Ca sa aflati suma reala pe care va trebui sa o platiti in fiecare luna, bazandu-va pe venitul dvs, rata dobanzii si durata creditului, folositi un “Mortgage calculator” pe care il puteti gasi la adresa http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/pr … orrow.html
Deasemena, verificati Annual Percentage Rate (APR) pentru diferitele tipuri de “mortgage” si pentru diferite banci. Detalii suplimentare despre APR la adresa http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/pr … s_apr.html
Trebuie avut in vedere ca de obicei veti plati inapoi mai mult decat valoarea creditului initial plus dobanda, deoarece la acestea se adauga costuri suplimentare cum ar fi: taxe administrative (administration fees), taxe de evaluare si analiza (survey fees) si taxe de asigurare (insurance charges) pe care le gasiti explicate in capitolul Taxe si costuri
Cat dureaza un credit imobiliar
Nu exista o durata de timp fixa pentru creditul imobiliar. Durata general acceptata de catre creditori este in jur de 25 ani si multi dintre noi au de platit inapoi un credit pe durata intregii cariere, pana la pensionare. Cu toate aceastea, fiecare poate alege o durata de timp care sa corespunda circumstantelor financiare personale si cu care creditorul este de acord. Daca alegeti sa platiti creditul intr-un timp mai scurt, ratele lunare vor fi mai mari dar suma totala platita la sfarsitul termenului va fi mai mica. La fel, daca alegeti sa rambursati creditul intr-o perioada mai lunga de timp, veti plati mai putin lunar, dar suma totala platita pana la sfarsitul contractului de imprumut va fi mai mare. Un exemplu despre cum veti plati creditul dvs in functie de perioada de timp aleasa pentru rambursare, puteti gasi la adresa http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/pr … _last.html
Taxe si costuri
Pe langa costurile referitoare la imprumutul in sine, care sunt trecute in brosura explicativa pe care v-o inmaneaza creditorul, mai sunt de luat in vedere si urmatoarele:
– “stamp duty fee” – taxa de timbru fiscal care se plateste catre stat de fiecare data cand cumparati un imobil,
-“estate agent’s fee” – taxa pentru agentul imobiliar implicat, care constitue de obicei 1-3% din pretul de achizitie a imobilului
-“lawyers’ fee”, “legal fees” sau “conveyancing fee” – taxa pentru notarul/avocatul implicat (daca este cazul) platita avocatului care se ocupa de negocierea cumpararii terenului/imobilului, de “land registry” etc. (suma depinde de firma cu care lucrati dar de obicei depaseste £400)
-“mortgage broker fee” – taxa pentru broker, daca apelati la serviciile unei firme specializate in credite imobiliare, care sa va ajute sa gasiti creditul/creditorul si sa se ocupe de toate actele si documentele implicate in proces
-“lender fee” – o taxa platita creditorului/bancii care acopera cheltuielile administrative legate de procesul de creditare
-“valuation fee” – taxa solicitata de creditor/banca pentru evaluarea financiara a proprietatii si a potentialului de investitie reprezentat de catre aceasta
-“insurance fee” – creditorul poate solicita o taxa pentru asigurarea creditului, in cazul in care suma solicitata de dvs reprezinta un procent mai mare decat mediu din valoarea proprietatii
-“own property insurance fee” – o taxa pe care creditorul o solicita in cazul in care aranjati personal asigurarea de locuinta, dar care trebuie verificata de catre creditor, in vederea asigurarii rambursarii la timp a creditului (de obicei aceasta este de £25 si poate fi platita anual sau de fiecare data cand schimbati compania de asigurari)
-“telegraphic transfer fee” – o eventuala taxa solicitata de catre creditor in cazul in care transferul creditului in contul dvs bancar se face in regim de urgenta (de obicei in jur de £40-50)
-“re-inspection fee” – o taxa solicitata de creditor in vederea reinspectarii proprietatii, daca aceasta este prestabilita in contractul de imprumut (de obicei £50-£100)
-“repayment fee” sau “exit administration fees” – o taxa platita in momentul rambursarii totale a creditului, chiar daca rambursarea nu se face mai devreme de termenul inscris in contractul de imprumut (de obicei £75-£300, plus “early repayment charge” in cazul in care rambursati imprumutul inainte de termenul limita inscris in contract).
Remortgaging
In caz de “remortgaging” clientul poate sa opteze pentru terminarea contractului de imprumut cu un anumit creditor si deschiderea unui nou contract, cu un alt creditor/banca care ofera conditii de imprumut mai atragatoare (ex. dobanda mai mica). Pentru a compara diferite tipuri de credit imobiliar mergeti la adresa http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/to … cts.htmlsi si folositi GO TO TABLES, afisat la sfarsitul paginii.
Nu incercati sa cautati un nou creditor daca ati luat creditul dvs prin intermediul unei oferte speciale de la banca (aceasta presupune conditii speciale referitoare la imprumutul dvs si plata acestuia) pentru ca s-ar putea sa trebuiasca sa platiti anumite penalitati pentru intreruprerea contractului. In unele cazuri va trebui sa platiti alte taxe administrative pentru noul imprumut. De asemenea, noul creditor va dori o reevaluare a imobilului pentru care se solicita imprumutul, pentru ca valoarea acestuia poate scadea/creste din momentul primului imprumut pana la solicitarea unuia nou. De obicei, atunci cand gasiti o oferta mai buna referitoare la imprumutul dvs, creditorul dvs actual se poate angaja sa reevalueze conditiile si dobanda imprumutului dvs si sa va propuna o oferta la fel de buna, astfel incat sa nu trebuiasca sa cautati un nou creditor.